ベトナム視察報告 その２
こんにちは。
いつもお立ち寄り頂き、ありがとうございます。
今日は風は強いものの、気温は下がらず、春も近いのかな？と思える一日となりました。
朝、恒例のお客様とのミーティングをこなし、お昼に１件ご案内をさせて頂きオフィスに戻って来ました。
今日は、昨日に引き続きベトナム視察報告をさせて頂きます。
通常、海外への投資として真っ先に思い浮かぶのは不動産投資ではないでしょうか？
保有し続ける事で価格が下落していく日本の不動産（例外有）と比べ、基本的に時間の経過と共にその価値が上昇していく事が普通である海外不動産は、日本の不動産に失われてしまった価値を感じさせます（これも例外有）。
又、特にエマージングカントリーに於いては、賃料も年々上昇していく事が多く、キャピタル、インカム両面に於いて日本の不動産より有利と判断される傾向が強いです。
実際にこの１０年程を見ればその通りの国・地域が多く、今回訪問したベトナムも、前回３年前に訪問した物件が既にかなり値上がりしていると言う情報を得ました。
ただ、そこは海外。やはりリスクは付き物です。列挙すると以下の通りかと。
・為替リスク
・政治リスク（突如政策が変更となる）
・運営リスク
為替リスクについては、将来的には円安の見通しでほぼ間違いないとは思います。例えば１ドル１００円の時に１万ドルの物件を購入すれば１００万円。
その後１万１０００ドルに物件が上昇したとして、その時の為替が１ドル９０円になっていると１０％価格が上昇したのに為替差損が１万円発生してしまいます。
これは手数料を考慮していませんので、実際はもっと大きな赤字となります。
勿論円安に進めば良いのですが、どちらに動くかわからない以上、リスクとなります。
政治リスクはカッコ書きした通りですね。中国の様な管理社会に顕著なリスクとなります。突然外国人の保有を禁止し、全て国庫に帰属させる・・・。この位の事は中国は平気でやってのける可能性が高いです。
最後に運営リスク。これが最も身近に起こりうるリスク。
購入した物件に入居者が入らない、家賃が滞る、施工不良による不具合発生、現地管理会社による不正・・・。
外国ですと、なかなか自分の物件を見に行く事が出来ませんので、対応が後手後手に回ります。
こんな事情もあって、なかなか不動産に手を出し辛い訳です。
これはベトナムであっても同じ事。基本は短期～中期でエクジットを考えませんと、長期ではリスクが高まります（長期の方が有利なのは、物件価格が上昇を続ける場合のみ）。
ベトナムは、社会主義国なのですが、経済は日本よりも資本主義で回っています。それでも、社会主義国家らしく、政府の力が強く、その意味では安定しています。
これは政治リスクが低い事を意味します。
又、為替リスクについては、ベトナムドンはここ１０年で見る限り、対日本円では０．３５～０．５５の間で安定しています。
今後を見ても、ベトナムはまだまだ成長の余地があるので、対日本円では上昇が見込まれます。
この辺りを見ても、ベトナムは投資適格と思われます。最後は運営リスクですが、ベトナム人は勤勉で真面目な国民性です。
他の国よりは安心なのではないでしょうか？
実際、今回色んな方と接触する機会がありましたが、そのことを実感させられる場面が多かったです。
私が海外不動産に着目して、早１０年以上が経過しました。
そろそろ少額からでも着手していく事が大切だと感じています。
＜弊社FACEBOOKページはこちら＞
お陰さまで！ ５４万アクセス達成！
ありがとうございます！！！・・・
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又、特にエマージングカントリーに於いては、賃料も年々上昇していく事が多く、キャピタル、インカム両面に於いて日本の不動産より有利と判断される傾向が強いです。
実際にこの１０年程を見ればその通りの国・地域が多く、今回訪問したベトナムも、前回３年前に訪問した物件が既にかなり値上がりしていると言う情報を得ました。
ただ、そこは海外。やはりリスクは付き物です。列挙すると以下の通りかと。
・為替リスク
・政治リスク（突如政策が変更となる）
・運営リスク
為替リスクについては、将来的には円安の見通しでほぼ間違いないとは思います。例えば１ドル１００円の時に１万ドルの物件を購入すれば１００万円。
その後１万１０００ドルに物件が上昇したとして、その時の為替が１ドル９０円になっていると１０％価格が上昇したのに為替差損が１万円発生してしまいます。
これは手数料を考慮していませんので、実際はもっと大きな赤字となります。
勿論円安に進めば良いのですが、どちらに動くかわからない以上、リスクとなります。
政治リスクはカッコ書きした通りですね。中国の様な管理社会に顕著なリスクとなります。突然外国人の保有を禁止し、全て国庫に帰属させる・・・。この位の事は中国は平気でやってのける可能性が高いです。
最後に運営リスク。これが最も身近に起こりうるリスク。
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外国ですと、なかなか自分の物件を見に行く事が出来ませんので、対応が後手後手に回ります。
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これはベトナムであっても同じ事。基本は短期～中期でエクジットを考えませんと、長期ではリスクが高まります（長期の方が有利なのは、物件価格が上昇を続ける場合のみ）。
ベトナムは、社会主義国なのですが、経済は日本よりも資本主義で回っています。それでも、社会主義国家らしく、政府の力が強く、その意味では安定しています。
これは政治リスクが低い事を意味します。
又、為替リスクについては、ベトナムドンはここ１０年で見る限り、対日本円では０．３５～０．５５の間で安定しています。
今後を見ても、ベトナムはまだまだ成長の余地があるので、対日本円では上昇が見込まれます。
この辺りを見ても、ベトナムは投資適格と思われます。最後は運営リスクですが、ベトナム人は勤勉で真面目な国民性です。
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ベトナム 視察報告
こんにちは。
いつもお立ち寄り頂きありがとうございます。
さて、火曜日から訪問していましたベトナムから今朝帰国しました。
ホーチミンを拠点に、幾つかの事業を展開されているベトナム人実業家さんと、その共同経営者である日本人の事業家さんのご協力で、今回はホーチミン市のホテルの運営権、ホーチミンより更に南部のカントーと言う町にあるメコンデルタの一角にある素朴な場所の開発案件の視察が今回の主な目的でした。
現在も地下鉄の工事が進むホーチミン市。
初日は、到着直後という事で、どこにも出かけず、翌日からカントーへ。
用意して頂いた車は、レクサスのLXでしたので、他の車と比べれば楽だったのでしょうが、それでも4時間はシンドイ移動となりました。
カントー自体、初訪問。
予備情報もありませんでしたが、100万人を超える大都市と言う事で、街中は多くの人と車、バイクで溢れていました。
それでも、ホーチミンと比べれば随分コンパクトな町なので、どこかのんびりとした感じのする、良い街でした。
2日目は、そのカントーの郊外にある、ドリアン畑を経営されるご一家の元へ視察に訪れました。
こちらは投資する対象ではありませんが、同行頂いた方のご実家と言う事で、手厚い歓迎をして頂きました！
恐らく殆ど外人が訪れる事が無いと思われるこのお宅で、久々に心が洗われる出会いをさせて頂きました。
このおじいちゃん、齢80を越えているそうですが、終始嬉しそうな顔で対応頂き、こちらも心底幸せな気分になる事ができました。
続きは又明日
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引越し代
こんにちは。
いつもお立ち寄り頂きありがとうございます。
明日から金曜日迄海外出張に出かけますので、追い込みで仕事をこなしています
出掛ける前に、女子社員さんでは出来ない管理物件の蛍光灯交換と、書類届けの為に岐阜県に向かっています![[emoji:7E4]](https://cdn.blog.st-hatena.com/images/emoji/ugomemo/e-7E4.gif)
道中、引越し屋さんの担当さんから連絡が。
来月解体予定物件から、埼玉県へ引越して頂く、立退きをお願いしている方の引越し費用の見積もりが出たそう。
ザックリ幾らか聞いた所、
担当さん「大体57万位です」
私「絶句」
最近、テレビで年度末の引越しは高いと100万を超える事もある事、下手をすると金額の前に引き受けて貰えないと言う事を見ていたので、腰は抜かしませんでしたが、酷く高額である事は間違いありません
昨今では、人手不足や燃料費の高騰等色々な要因が重なって、引越し代が以前より高くなっている事は承知していますが、それにしても・・・。
それでも、お引越し頂かないとその後のスケジュールに支障が生じます。
このお引越し屋さんは、今回のプロジェクトでご退去頂く方々全てのお引越しをお願いしているので、恐らく限界迄安くして頂いている筈。
そう信じて、お願いしようと思います。
それにしても高い(T_T)
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２月は税金祭り
こんにちは。
いつもお立ち寄り頂き、ありがとうございます。
今朝から雨降りの一日となりました。
雨降りですと、気温がさほど下がらない事だけが救いでしょうか？
そんな暗鬱とした気分に更に追い打ちをかけるかの様に、今月に入って続々と税金関係の書類が到着しています
先ず、真っ先に来たのは、固定資産税第四期分納付書
当社も、なんだかんだでかなりの数の物件を保有していますので、納税額も半端ありません
これは、所有している以上、仕方の無い事なのでまだ我慢出来ます。
続いて来たのが、法人税と法人市県民税
決算期を６月に変更したので、今月が中間納税の期限となります。
以前は１２月決算でしたから、中間納税は６月でした。２月の中間納税は頭にありませんでしたので、かなりキツイです
しかも、大嫌いな県税（愛知県に対しては、名古屋市ですので愛知県にお世話になっている実感は）。
何故か市民税の４倍近い税額で、全く納得がいかないものです。
かくして、今月は税金だけでウン百万と言う想定外の出費を迫られます。
仕方がないと言えば仕方がないのですが・・・(T_T)
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そんな暗鬱とした気分に更に追い打ちをかけるかの様に、今月に入って続々と税金関係の書類が到着しています
先ず、真っ先に来たのは、固定資産税第四期分納付書
当社も、なんだかんだでかなりの数の物件を保有していますので、納税額も半端ありません
これは、所有している以上、仕方の無い事なのでまだ我慢出来ます。
続いて来たのが、法人税と法人市県民税
決算期を６月に変更したので、今月が中間納税の期限となります。
以前は１２月決算でしたから、中間納税は６月でした。２月の中間納税は頭にありませんでしたので、かなりキツイです
しかも、大嫌いな県税（愛知県に対しては、名古屋市ですので愛知県にお世話になっている実感は）。
何故か市民税の４倍近い税額で、全く納得がいかないものです。
かくして、今月は税金だけでウン百万と言う想定外の出費を迫られます。
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大渋滞
おはようございます。
いつもお立ち寄り頂き、ありがとうございます。
最近少し寒さが和らいできました。こうなると、そろそろ花粉症の季節も近いかと
さて、昨日出勤の際に、いつもの道を通っていたら、東山公園の入り口付近で渋滞が始まりました。
「誰か事故でもしたかな？」
と思っていましたが、渋滞が全く進みません。
東山公園を抜ける道は、途中で抜け道がほとんどない為、Ｕターンをして逃げるかそのまま我慢するかの二択しかないのですが、Ｕターンも危ないのでそのまま付いていきました。
ほぼ頂上にきて、遠くを見渡せる様になったのですが、車列が延々と続いていました。
事故の現場らしきものも見当たらず、自然渋滞である事がわかりました（工事でも無かったです）。
結局いつもなら５分程度で通り抜けられる道を、１時間近くかかってようやく通過
理由が全くわからなかったのですが、どうやら名古屋高速東山線の通行止めがその原因だった様です。
何と昨日から約１ヶ月工事の為通行止めだそう。
東山線、そう大した通行量ではないのですが、やはり通行止めは影響が大きいんですね。
今日は、違う道を選択した事は言うまでもありません
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大渋滞
おはようございます。
いつもお立ち寄り頂き、ありがとうございます。
最近少し寒さが和らいできました。こうなると、そろそろ花粉症の季節も近いかと
さて、昨日出勤の際に、いつもの道を通っていたら、東山公園の入り口付近で渋滞が始まりました。
「誰か事故でもしたかな？」
と思っていましたが、渋滞が全く進みません。
東山公園を抜ける道は、途中で抜け道がほとんどない為、Ｕターンをして逃げるかそのまま我慢するかの二択しかないのですが、Ｕターンも危ないのでそのまま付いていきました。
ほぼ頂上にきて、遠くを見渡せる様になったのですが、車列が延々と続いていました。
事故の現場らしきものも見当たらず、自然渋滞である事がわかりました（工事でも無かったです）。
結局いつもなら５分程度で通り抜けられる道を、１時間近くかかってようやく通過
理由が全くわからなかったのですが、どうやら名古屋高速東山線の通行止めがその原因だった様です。
何と昨日から約１ヶ月工事の為通行止めだそう。
東山線、そう大した通行量ではないのですが、やはり通行止めは影響が大きいんですね。
今日は、違う道を選択した事は言うまでもありません
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久々に折込します
こんにちは。
いつもお立ち寄り頂き、ありがとうございます。
今日は、雨も上がって、暖かな一日となっています。
先週からちょこちょこ雨が降ります。最近少雨で水不足の懸念もありましたから、良い事ですね？
さて今週末は、東区のマンションで２部屋同時にオープンハウスを行います。
何れも当社の仲介若しくは売主でご購入頂いたお得意様の物件です。
これ迄２回オープンハウスを行いましたが、何れも手撒きとポスティング業者さんに依頼。結果が芳しく無かった為、今回は折込する事にしたものです。
我々の業界も、ひと昔前では考えられなかった事ですが、販売手法がネットに集中しています。これには色々原因があるのですが、新聞購読者の減少、ネットの拡散、紙媒体自体の地位低下が主な要因かと。
それでも、一定数の購読者はお見えになりますし、ポスティングチラシにメモくれない方も見ますので、久々にベンチマークの意味も込めて行います。
何とか商談に結び付いてくれると嬉しいです！
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ありがとうございます！！！・・・
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これ迄２回オープンハウスを行いましたが、何れも手撒きとポスティング業者さんに依頼。結果が芳しく無かった為、今回は折込する事にしたものです。
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